GYO nedir?
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, portföyleri ağırlıklı olarak gayrimenkullerden, gayrimenkul projelerinden ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşan, SPK'nın özel düzenlemesine tabi şirketlerdir. İki temel iş modeli vardır: kira geliri elde etmek için AVM, ofis, otel, depo gibi varlıkları elde tutmak ve konut ya da ticari proje geliştirip satmak. Birçok GYO bu ikisini birlikte yapar.
GYO bilançosu
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Kira getiren gayrimenkuller (AVM ve ofis) | 12.000 |
| Arsalar | 2.000 |
| Devam eden projeler | 1.000 |
| Yatırım amaçlı gayrimenkuller | 15.000 |
| Nakit ve diğer varlıklar | 500 |
| Toplam varlıklar | 15.500 |
| Finansal borçlar | (4.500) |
| Özkaynak | 11.000 |
GYO'ların çoğu yatırım amaçlı gayrimenkullerini gerçeğe uygun değerle, yani SPK lisanslı değerleme şirketlerinin ekspertiz raporlarındaki değerle gösterir. Bu yüzden bir GYO'nun özkaynağı, portföyünün güncel değerinden borçlarının düşülmesiyle bulunan net aktif değere yakındır. Örnek GYO'da bu tutar 11.000 milyon TL'dir.
SPK düzenlemeleri GYO'ların portföy yapısı hakkında ayrıca bir tablo yayımlamasını ister: portföydeki her gayrimenkulün değeri, değerleme tarihi ve portföy sınırlamalarına uyum durumu bu tabloda yer alır.
Gelir tablosu: kira, satış ve değer artışı
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Kira gelirleri | 900 |
| Gayrimenkul işletme giderleri | (150) |
| Net kira geliri | 750 |
| Genel yönetim giderleri | (100) |
| Yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışı | 600 |
| Finansman gideri (net) | (500) |
| Net parasal pozisyon kazancı | 300 |
| Dönem net kârı | 1.050 |
Kâr tablosunda iki farklı nitelikte gelir bir arada bulunur. Net kira geliri tekrarlanan, nakde dönen gelirdir. Değer artışı ise ekspertiz değerindeki değişimden doğar; nakit değildir ve gayrimenkul satılmadıkça gerçekleşmez. Bir GYO'nun net kârı bu yüzden değerleme dönemlerinde sert dalgalanabilir.
GYO'lara özgü ölçüler
| Ölçü | Hesap | Örnek GYO |
|---|---|---|
| Brüt kira getirisi | 900 ÷ 12.000 | %7,5 |
| Net kira getirisi | 750 ÷ 12.000 | %6,3 |
| Net aktif değer | 15.500 − 4.500 | 11.000 |
| Borç / portföy değeri | 4.500 ÷ 15.000 | %30 |
| PD / NAD | 7.700 ÷ 11.000 (varsayılan piyasa değeri) | 0,70 |
Piyasa değeri eğitim amaçlı varsayımdır; oran bir değerlendirme ya da öneri içermez.
Kira getirisi, gayrimenkulün değerini nakit akışı üzerinden okumanın yoludur ve ekspertiz değerinin makullüğü hakkında da bilgi verir. Doluluk oranı, kira sözleşmelerinin kalan süresi, kiraların döviz ya da TL cinsinden olması ve yıllık artış koşulları faaliyet raporunda ve yatırımcı sunumlarında yer alır.
- Proje geliştiren GYO'larda konut satışlarının hasılatı genellikle teslimde yazılır; teslim öncesi tahsilatlar müşteri sözleşmelerinden doğan yükümlülüklerde bekler. Satış hasılatı bu yüzden teslim takvimine göre yıllar arasında dalgalanır.
- Hasılat paylaşımı modelinde (arsa sahibi GYO'nun müteahhitle geliri paylaştığı sözleşmeler) GYO'nun payı sözleşme koşullarına göre raporlanır; ayrıntısı dipnottadır.
- Ekspertiz tarihleri önemlidir: değerleme yılda bir yapılıyorsa ara dönemlerde portföy değeri güncellenmemiş olabilir.